آیا می‌توان در طول قرارداد اجاره درخواست تعدیل بها کرد؟

تعدیل اجاره بها یک فرآیند قانونی است که برای متعادل کردن اجاره بها توسط هر یک از طرفین یعنی مستاجر و یا مالک تنظیم می گردد. در اصطلاح حقوقی و قانونی، هر یک از طرفین در قرارداد اجاره می توانند درخواست تعدیل بها نمایند. این درخواست در زمان رکود و یا تورم معیشت در زمینه اجاره بها تنظیم می گردد. این قرارداد قانونی است و قوانین خاصی در قانون مدنی دارد. بر اساس این قرارداد مستاجر با پرداخت مبلغی معین می تواند برای مدت زمان مشخصی، از منافع مال مورد اجاره استفاده نماید. به این معنا که مستاجر می تواند هر نوع بهره قانونی و شرعی از مال مورد اجاره ببرد.

اگر زمانی در میزان مبلغ اجاره تعیین شده، کاهش و یا افزایشی انجام گیرد با مفهوم تعدیل اجاره بها مواجه خواهید شد. این موضوع برای تمامی قراردادهای اجاره قابلیت استفاده ندارد و فقط برخی از قراردادها که از قانون روابط مستاجر و موجر تبعیت می کنند، قابلیت اجرای این درخواست را دارند. برای اجرایی شدن این درخواست، باید به نکات قانونی و مهمی توجه کرد. در ادامه به موارد مهم در این زمینه اشاره خواهیم کرد.

دادخواست تعدیل اجاره بها چیست؟

دادخواست تعدیل اجاره بها،به معنای درخواستی است که مستاجر و یا مالک به سبب تغییر شرایط زندگی و افزایش یا کاهش هزینه ها تقاضایی مبنی بر کاهش و یا افزایش اجاره بهای ملک تجاری را تقاضا می کند. علت ثبت این دادخواست هم عدم توافق و سازگاری مالک و مستاجر است و به نوعی بهترین شرایط برای افزایش اجاره بها از سوی مالک از لحاظ قانونی ثبت تقاضای تعدیل می باشد. همچنین ثبت این دادخواست از جانب مستاجر نیز برای کاهش اجاره بها، بسیار عاقلانه است.

شرایط درخواست تعدیل اجاره بها

شرایط استفاده از قوانین تعدیل اجاره بها با ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیکی انجام می پذیرد. بعد از تنظیم دادخواست، آن را به شورای حل اختلاف ارسال می کنند تا حکم قاضی صادر شود. یکی از نکات مهم در این زمینه این است که تنظیم این دادخواست، قابلیت طرح شدن برای قراردادهایی که در خصوص اجاره املاک تجاری که بر اساس قانون اساسی از حق پیشه و کسب برخوردار می باشند نیز تنظیم می گردد. برای تنظیم این دادخواست باید از شرایط خاصی وجود داشته باشد. طبق ماده 4 قانون، روابط مالک و مستاجر در بر دارنده ی اطلاعات خاصی برای طرح این دعوی می باشد. شرایط مهم و ضروری درخواست تعدیل اجاره بها، به شرح زیر می باشد:

• طبق ماده 4 قانون بایستی به انقضا مدت اجاره توجه کنید. برای تنظیم این دادخواست، باید مدت اجاره تمام شده باشد.
• لازم است که 3 سال از آخرین تعدیل اجاره بهای شما گذشته باشد.
• قرارداد اجاره باید طبق قانون و مقررات روابط موجر و مستاجر که در سال 1356 تصویب شده باشد.
• برای درخواست این امر، باید تنزل هزینه های زندگی و یا افزایش آنها از سوی خواهان دعوی اثبات گردد.
• در صورتی که این درخواست از سوی مالک ثبت گردد، باید مدارک لازم که دال بر مالکیت وی می باشد را به مراجع ذیصلاح ارائه دهد.

شرایط افزایش اجاره بها

در صورتی که تعدیل اجاره بها از سوی مالک، برای افزایش اجاره بها انجام پذیرد، حتما باید بر اساس قوانین مهم در این زمینه صورت پذیرد. شرایط مهمی که برای افزایش اجاره بها باید به آنها توجه نمایید به شرح زیر می باشد:

• افزایش غیر قانونی اجاره بها به مبلغی بیش از 25 درصد
• افزایش اجاره بها از طریق ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها، تنها برای املاک تجاری قابل اجرا می باشد و املاک زراعی، مسکونی و … مشمول این قانون نخواهند بود.
• توجه به نظر کارشناس، برای افزایش اجاره بها که بر اساس نرخ روز می باشد.
• در صورتی افزایش اجاره بها امکان پذیر می شود که هزینه های زندگی نیز افزایش یافته باشد.
• افزایش اجاره بها با تشخیص شورای حل اختلاف و موجه شناخته شدن درخواست خواهان انجام می پذیرد.

مبنای تعیین و ‌‌محاسبه مقدار تعدیل اجاره بها چیست؟

در قانون نمی توان مبنای خاصی برای تعیین و محاسبه ی مقدار تعدیل اجاره بها تعیین کرد. اما بر اساس ماده 4 قانون، این امر بر اساس نظر کارشناسان تعیین میگردد. البته کارشناسان هم بر اساس اصول خاصی که از سوی دادگاه برای آنها در نظر گرفته شده است، می تواند مقدار تعدیل بها را محاسبه و تعیین کند. کارشناس هم بر اساس موارد زیر می تواند مقدار تعدیل را محاسبه نماید.

• موقعیت ملک مورد نظر
• قدمت ملک مورد نظر
• مساحت ملک
• سابقه فعالیت مستاجر
• شغل مستاجر
• نوع کاربری ملک
• میزان اجاره بهایی که توسط مستاجر پرداخت می شود.
• میزان تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی
• تعمیراتی که توسط مستاجر برای استفاده ی بهتر از مورد اجاره ایجاد شده است.

با توجه به تخصصی بودن موضوع مربوط به تعدیل اجاره بها،از بهترین وکیل شیراز کمک بگیرید تا به نتیجه مطلوبی دست یابید.

نحوه رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها

اصلی ترین گام برای رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها، تنظیم دادخواست می باشد. ثبت این دادخواست در دفاتر خدمات قضایی انجام می پذیرد و از سوی خواهان تنظیم می گردد. پس از ثبت، دفتر خدمات قضایی، دادخواست مورد نظر را به شورای حل اختلاف ارسال می کند و دفتر شورا آن را بررسی می کند و زمان آن را از طریق سامانه ثنا به طرفین اعلام می کند. زمانی که دادگاه، اقدام به اعلام حکم کرد، این حکم قابل اجرا می باشد.

مدارک لازم برای تنظیم دادخواست

ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها هم مانند بسیاری از دادخواست های دیگر بر اساس قانون و در دست داشتن مدارک لازم انجام می پذیرد. مدارک مهم برای تنظیم دادخواست تعدیل اجاره بها عبارتند از:

• برخورداری از رمز عبور و نام کاربری معتبر در سامانه ثنا
• تنظیم و ارائه ی دادخواست تعدیل اجاره بها
• ارائه ی مدارک هویتی خواهان
• ارائه ی مدارک آخرین رای دادگاه در صورت وجود
• ارائه ی مدارک مربوط به هزینه های پرداخت شده برای ثبت دادخواست
• همچنین ارائه ی برخی از مدارک نظیر، حکم قطعی دادگاه، مبایعه نامه، سند و … از سوی مالک نیز ضروری می باشد.

هزینه دادخواست

تنظیم و ارائه دادخواست تعدیل اجاره بها هم مانند بسیاری دادخواست های دیگر با هزینه های خاصی همراه می باشد. هزینه هایی که در این زمینه باید پرداخته شود به شرح زیر می باشد:

هزینه های دادرسی

هزینه های ثبت دادخواست

هزینه های مربوط به دریافت برگ دادخواست

هزینه مربوط به تنظیم دادخواست

هزینه وکیل 

 هزینه های پرداختی در این زمینه، کاملا مشخص می باشد و متقاضیان این امر می توانند به راحتی و با کسب اطلاعات دقیق در این زمینه، تخمین هزینه های مربوط به تنظیم دادخواست را تعیین نمایند.